地产政策，终于走到最后一步了
上周六的清晨，地产市场传来重磅消息，广州放开120平米户型限购。最新政策指出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。而在去年9月20日，广州进一步放开限购区域，黄埔、番禺、白云四镇、花都、增城、从化不再进行楼市限购。而本周的新政，在限购区域放宽120平米户型的限购，进一步降低了购房门槛，打开了政策限制。接下来一线城市会不会效仿广州，进一步打开限购？调控放松的最后一步、关键一跃是否会发生？我们邀请了专家，为您解读广州限购进一步放开的前因后果，判断一线城市跟进的可能，与您一起探讨从调控放松到销售修复可能的进展 问答实录 ①丨复盘2023年一线放松：效果有限- 2023年8月、12月两轮一线放松：效果短期化主持人： 周六一早，广州市政府办公厅发布通知，放松广州限购，对于购买120平米以上住房不设限制，而对于登记在名下的存量住房，只要挂牌出售或者做租赁登记，就可以核减家庭住房套数。 这让我们想起，广州在2023年就增加了非限购区域，黄埔、番禺、白云四镇、花都、增城、从化都不再限购。而全国四个一线城市，分别在三季度和四季度推动两轮放松，推动认房不认贷，以及全面降低首付比例。 首先我们想请您做一下过往政策的复盘，2023年两轮调控放松，效果怎样？1丨广州约等于全面放开限购首先，广州此次放松限购，约等于全面打开限购，力度比较大，买120平米以上户型住房已经没有限制，而120平米以下住房的购买，已经购房额满的家庭，挂牌出售、出租登记住房即可核减，目前唯一的限制就是对外地户籍没有本地社保的人，购买广州限购区域120平米以下住宅，整体上广州情况接近于全面放开。2丨2023年第一轮放松：效果不及预期，二手房挂牌增多回归2023年，开门见山地说，2023年的两轮调控放松，效果都很有限。更多效果体现在二手房而非新房市场，而且效果偏短期化。首先看8月份的调控放松，核心内容是北上广深落实认房不认贷。而政策的效果，更多是释放之前积压的需求，同时也带来了二手房的抛压，所以政策推出两三个周后，市场的势能释放有所衰减，具体我们使用截止至9月17日的一线城市二手房成交蝴蝶指数来看。图：四大一线城市二手房成交蝴蝶指数数据来源：蝴蝶指数，嵩山论市我们通过四张图，可以清晰地看出，8月底9月初的周末，四大一线城市的二手房成交套数明显激增，在9月第一个周势能延续，但是到了9月第二个周，成交套数就明显下降。新房方面也类似。并不是四大一线城市的新房市场景气度都在提升。以深圳为例。深圳整体新房成交套数，9月1日至21日为1285套，而8月1日至21日则为1500套，新房成交反而不如。这一点上，京沪的表现也要好远广深， 上海9月1日至21日的新房成交套数为6402，比8月同期增长10%。伴随着积压需求的释放，是二手房非常明显的抛压，供应量明显增加。我们使用Wind的一线城市二手房挂牌指数作为观察指标，详见下图。图：中国二手房挂牌量指数数据来源：Wind，嵩山论市3丨2023年第二轮放松：效果短期化那我们进一步看12月份一线城市的放松。12月中旬，北京上海调控放松，降低首套房和二套房首付比例，调低商业贷款利率下限，并通过放宽普通住宅标准降低买房成本。而之前广深也通过多项新政，放松调控，降低二套房首付比例，调整普通住宅标准。自8月底一线城市认房不认贷放开之后，调控政策又迎来新的一轮放松。首付比例下降、贷款利率下降本身是偏重于长期影响的，而且同时适用于新房和二手房，但是受限于居民加杠杆意愿不强，以及整体经济环境对收入预期有负面影响。所以北京上海会和深圳类似，放松中最有效的政策，是调控普通住宅标准，更有利于上海二手房景气度修复。但我们也要明白，普宅标准的放松，政策效果是短期的。具体总结详见下图。图：12月第二轮一线城市放松效果示意图数据来源：嵩山论市整理②丨一线城市调控放松与落户放松同步- 人口增长滞缓，未来落户与放松限购趋势同步主持人： 最近几年，各大城市落户均有所放松，在整体人口增长乏力的背景下，各大城市都在布局积极补充劳动力。这个趋势，是否也跟一线城市放松调控一致？1丨一线和强二线城市放松落户是大趋势去年3月13日，杭州市发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，包括八个方面内容。其中提出，进一步放开学历落户门槛，已在杭州就业的35周岁以下大专学历，可在市区办理落户；45周岁以下硕士研究生可以“先落户后就业”。而近几年上海的落户政策也不断放宽，叠加上上海的五大新城政策，上海落户难度不断降低。上海2021年明确加快推进嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城区域内人才落户优惠，当年上海落户人数进一步提升至73128人，同比增长105%，2022年在多个落户政策合力下，上海落户人数63536人，依然保持高位。2023年，上海落户人数创新高。人才引进+居转户，合计78290人，同比去年上涨了23.2%。2丨落户放松与限购放松，是同步的中国超大特大城市的落户政策和住房限购政策的放松，正呼应着城市发展的新趋势。随着城市化进程的加速和人口流动的不断增加，各地政府纷纷意识到了人口资源的重要性，开始积极调整相关政策，为城市发展和社会稳定提供更为灵活的机制。过去，由于超大特大城市人口密度大、资源有限，对于外来人口的控制较为严格，导致了人口流动受限。而近几年城市开始鼓励更多的人口流入，以促进经济的增长和社会的发展。通过放宽落户政策，超大特大城市将更加开放，吸引更多的优秀人才和劳动力。与此同时，放松住房限购政策，则是为了满足城市居民的住房需求。过去，为了控制房价、遏制投机行为，许多城市实行了住房限购政策，而现在房地产景气度下降，炒房行为得到了自然控制，所以逐渐退出限购，才是各大城市的出路。③丨北京上海深圳是否会跟进？- 全面放松限购是关键一跃，短期难以一蹴而就，长期会落地主持人： 那您觉得，一线城市限购，是否会全面打开，政策工具箱的超级大招——全面放松一线城市限购，是否值得期待？地产政策放松能否应该关键一跃？1丨一线城市放松限购：进行时其实在2023年9月，广州已经推进了一线城市放松限购，推进了非核心区域花都、番禺、黄埔和白云四镇的取消限购，缩小了限购区域范围。而今年1月，上海放松青浦、奉贤限购，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房；并同时符合单位和个人条件的，可在青浦、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。图：2023年上海调控放松时间线 数据来源：嵩山论市整理2丨下一步：京沪深非核心区域突破限购在我看来，下一步的政策，一定是将广州模式逐渐推广。但是，北京、上海、深圳的人口压力、住房难题远高于广州，不可能很快实现广州一样的大面积放开限购，而是会从非核心区域入手，首先是进一步打开限购条件，对社保年限放宽，最终实现非核心区域全面打开限购。以上海五大新城为例，后续只有全面放松五大新城限购，才能真正实现五大新城的区域产业规划。五大新城的人口导入和生活配套，会在未来十余年时间里加强建设。五大新城也必将会成为上海刚需盘供应的主力。而临港确实在五大新城里最早放松的，2019年就明确将购房要求缴纳五年社保改为三年，到今年临港缩短人才认定工作年限、延长人才认定函有效期，都充分反映了政策对临港区域的支持和倾斜。2021年临港成交超过万套住宅，而土地成交32块，成交地块面积超过230万方。3丨终局之战：一线城市是否会全面放松限购？这个问题回答起来十分难，目前看，一线城市中广州的房地产问题相对最清晰，压力也最小，所以最先推进到接近于全面放松。而北京、上海、深圳，存量压力仍然很大，贸然全面放松，也不是中国房地产政策的一贯思路。我们可以看到下图，之前调控的思路，仍然是看房价与人均可支配收入增速关系，当房价增速接近或超过人均可支配收入增速时候，会发生大的调控收紧，而房价增速相对于人均可支配收入增速下行的时候，会调控放松。图：2021年7月地产信用风险大爆发之前的政策逻辑 数据来源：Wind，嵩山论市而当前的问题是，人均可支配收入和房价增速，都出现了明显下行。在这样的情况下，后续调控从周期化逐渐走向常态化，是可期的。而未来即使一线城市不会很快全面放松限购，但是一线城市的落户也会进一步打开。毕竟，一线城市的人口内生性增长，已经进入困局。详见下图。图：重点区域老龄化率（红线为日本2007年老龄化率水平21.49） 数据来源：Wind，嵩山论市图：近三年北上广人口内生变化 数据来源：Wind，嵩山论市④丨放松限购会带来地产销售改善吗？- 改善了买房门槛，但是买房能力和买房意愿还是难修复主持人： 那专家您对一线城市楼市有何展望，广州如果带动一线城市进一步放松调控，会带来地产销售的明显改善吗？1丨买房门槛的确降低广州接近于全面放松限购的政策，确实降低了买房门槛。而上海等地放宽普通住宅标准，也大大降低了买房的成本。从这个角度上看，购房门槛已经实质降低。叠加上之前的落户放松，目前看本身在一线城市实际工作，特别是工作的应届毕业生，购房的资格门槛已经实质放宽。2丨购房能力：居民收入与加杠杆2023年以来核心的调控放松，都是在于放松购房资格，降低首付比例，本质上是希望降低购房的门槛。这种实际放松首付比例的政策，在疫情之前的地产周期里，都是十分有效的，我们可以发现只要首付比例略微下降，就能对地产销售增速带来明显改善。这里我们使用统计局数据中，地产开发资金来源中的“定金及预收款/（定金及预收款+个人按揭）”来估算实际新房销售中的首付比例，并探究下首付比例与销售增速和房价变化的关系。详见下图。图：估算首付比例和地产销售、房价数据来源：Wind，嵩山论市我们可以从图中发现，紫色线的估算首付比例下降，就带动房价和销售增速同步提升，这组规律在疫情前是效果明显的，但是疫情之后，原本首付比例和销售、房价的反向关系，变成接近于同步的正向关系。这其中的差异很明显——疫情叠加地产信用风险之后，居民在地产端逐渐降低了加杠杆的意愿。而与此同时，居民的收入下降，导致居民对未来收入预期不佳，买房能力就有所下降。所以，指望放松购房门槛，就让居民停止缩表，开始买房，在当前的市场环境下很难生效。具体详见下图。图：居民收入和买房能力的关系数据来源：Wind，嵩山论市3丨购房意愿：收入传导和房价预期而购房意愿的改善，就更加难。首先，购房意愿受收入预期的影响，也就是说当收入预期下降时，本身居民的购房意愿就很弱，我们采用央行的储户调查报告数据做说明，详见下图。图：购房能力影响购房意愿数据来源：Wind，嵩山论市而整个住房市场，仍然很难从过往十余年的“房价一直上涨”幻象中脱离，大部分购房者都是希望房价持续上涨。而2023年比较疲软的房价，就影响了后续购房者对于房价的预期，本身置换和刚需的购房行为，都被推迟。当房价上涨不复存在，购房意愿就大大下降。对于购房贷款，居民也只会在顺周期加杠杆。详见下图。图：居民购房杠杆趋势与房价趋势一致数据来源：Wind，嵩山论市图：居民只选择在顺周期加杠杆数据来源：Wind，嵩山论市所以，我的观点很简单，一线城市调控放松会逐步推进，广州接近于全面放松之后，上海深圳会优先试点非核心区域全面放松。而在人口压力下，一线城市全面打开限购是可期的，但不会在短期内实现，不可一蹴而就。只是，未来放松调控，并不能直接轻易带来楼市复苏，而地产销售的改善，仍然取决于整个经济的改善，取决于就业与居民收入的企稳提升。买房门槛放松的确值得欣喜，但是买房能力和买房意愿的修复才是重点。点击下图，了解详情
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